“Lar, doce lar” é um bordão conhecido e desejado por muitos que não têm ainda um seu imóvel próprio. Mas, para que esse sonho não se torne amargo, a compra requer cuidados especiais. Para facilitar a vida de quem está planejando comprar um, o Procon presta orientações. Para o consumidor evitar possíveis problemas e prejuízo, o comprador não deve ter pressa em assinar os papéis, antes de verificar toda a documentação do imóvel, do vendedor e as cláusulas do contrato. “Para evitar dores de cabeça ocontrato para ser analisada por um advogado especializado em direito imobiliário ou por um técnico de organismo de defesa do consumidor”. explica Fabio Roberto de Souza, diretor local do Procon.

Em contratos de compra e venda de imóvel entre particulares, esclarece que este caso é regulado pelo Código Civil, porque não está caracterizada relação de consumo. Mas, se houver a intermediação de uma imobiliária, o contrato passa a ser regulado pelo Código de Defesa do Consumidor, já que um dos negócios da imobiliária é oferecer imóvel para venda.

Neste caso, o comprador poderá recorrer aos organismos de defesa do consumidor, como o Procon, se houver algum problema com o contrato. Se a compra for em contrato regido pelo Código Civil, o comprador poderá até ter a orientação do organismo de defesa do consumidor, mas este não poderá chamar a outra parte para intermediar a negociação de algum problema. “A recomendação do Procon é de que, antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, o comprador leia atentamente o contrato de compra e venda, que deve ser redigido de forma clara e com as cláusulas que limitem os direitos do consumidor em destaque”, acresenta Souza.

Recomendações do Procon:

Imóvel na Planta:
O consumidor não deve se deixar levar somente pela beleza da planta ou pelo nome da construtora, ele deve, principalmente, entender algumas questões antes de fechar o negócio.

Destaca-se que entre os casos mais graves na compra de imóveis na planta estão o atraso na entrega, a regularidade da obra e os detalhes contratuais. Seja qual for o empreendimento é certo que o consumidor deve ficar atento aos seguintes pontos: prazo de entrega das obras, se a construtora será a mesmo do início ao fim do empreendimento, se o empreendimento será construído a preço fechado, se terá patrimônio de afetação, que é o regime pelo qual o terreno e as benfeitorias que serão objeto de construção, ficam mantidos separados do patrimônio da empresa incorporadora. É importante o consumidor analisar todas as questões contratuais antes de adquirir qualquer imóvel, como:


1) Sobre a regularidade da construção

a) Checar no Cartório de Registro de Imóveis se a incorporação foi devidamente registrada;

b) Se as plantas, áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura;

c) Se o terreno objeto da construção possui ônus.

2) Sobre o contrato

a) Deve mencionar as características do imóvel; tais como qualificação das partes, metragem, preço, forma de pagamento, juros até entrega do empreendimento e após;

b) Verificar se o Memorial Descritivo (documento que descreve material e equipamentos de toda edificação) é parte integrante do contrato, assim como a planta da unidade;

c) Checar o prazo de entrega da obra, bem como a multa por atraso.

3) Se você desistir

É proibida pelo Código de Defesa do Consumidor a perda de todos os valores pagos no caso de rescisão ou atraso muito longo (artigo 53, da Lei 8.078/90).

4) Sobre o início da cobrança do condomínio

A cobrança do condomínio não pode ser vinculada ao habite-se. O adquirente só pode ser cobrado a partir da entrega das chaves, a não ser que o atraso esteja relacionado com problema de documentação do consumidor para assinatura do financiamento.

5) Sobre a cobrança de taxa de assistência jurídica e interveniência (financiamento por banco diverso do indicado pela construtora)

Não podem ser cobrados. A Taxa de Interveniência é venda casada e vedada pelo Código de Defesa do Consumidor artigo 39, inciso I. Em relação à taxa de assistência jurídica, só pode ser cobrada se solicitada pelo consumidor.

6) Sobre o atraso na entrega do imóvel

a) Algumas construtoras se reservam o direito de atrasar a obra em até 180 dias. Esse ato é abusivo, salvo quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado;

b) No atraso, o consumidor pode pleitear danos materiais, morais, lucros cessantes decorrentes de despesas de locação, encargos com a locação de imóvel até a efetiva entrega do apartamento, ou ainda, de todos os valores que os adquirentes poderiam ter recebido decorrentes de aluguéis do bem se não houvesse atraso na sua entrega;
Imóvel Pronto:
O órgão recomenda examinar o contrato com atenção e certificar-se de que tudo o que foi ajustado verbalmente está especificado no documento. Além disso, nele devem conter os dados pessoais do proprietário e do comprador, a descrição e o valor total do imóvel, a forma e o local de pagamento.

Se o pagamento for parcelado, deverão constar o valor da prestação inicial, o índice e a periodicidade de reajuste, a punição em caso de atraso no pagamento das parcelas, o valor do sinal antecipado, a existência de financiamento e todas as demais condições prometidas pelo vendedor, especialmente a data de assinatura da escritura. É importante verificar as condições previstas para eventual rescisão. No caso do pagamento à vista, o comprador deve solicitar a lavratura da escritura definitiva.

Com relação o pagamento do sinal - valor descontado do valor de venda do imóvel a ser pago na ocasião do fechamento do negócio - o Procon alerta que, em caso de arrependimento, o comprador poderá perder essa quantia já paga. Se o arrependimento for do vendedor, ele deve devolver o valor , podendo este ser acrescido por condição contratual à título de pena. Portanto, será bom verificar se as normas para a desistência do negócio estão especificadas na proposta.

É necessário avaliar as condições do imóvel que se está adquirindo. O ideal é fazer várias visitas ao local em horários diferentes, da noite e do dia. Devem ser verificadas as condições do encanamento e da rede elétrica, a ventilação e iluminação dos ambientes, a conservação do teto, do telhado, das paredes e do piso, observando se não há rachaduras, vazamento ou mofo.

Caso o imóvel esteja situado em local movimentado, é importante considerar a questão do trânsito e do barulho, além de observar se o bairro possui a infra-estrutura de que o comprador necessita, como escolas, posto de saúde, supermercado, farmácia, banco, padaria, etc.

Antes de fechar o negócio intermediado por imobiliárias ou corretores, convém consultar o banco de dados do Procon, para verificar se existe alguma reclamação registrada contra essas empresas e se os problemas foram solucionados, bem como exigir a comprovação de autorização de atividade, expedidas por órgãos públicos e pelos responsáveis pelo setor.

LDO